案例：A房地產(chǎn)公司項目中承諾政府配建一座五星級酒ヽ(′▽?zhuān)?/店，樣設業(yè)模運營(yíng)營(yíng)模設計為獨棟高層，計商計劃自己運營(yíng)，式和商業(yè)式請問(wèn)如何設計商業(yè)模式和運營(yíng)模式？模式模式

這是一個(gè)很復雜的問(wèn)題，也是關(guān)于實(shí)務(wù)中常常被問(wèn)到的??問(wèn)題，如何決策和設計應該說(shuō)也已經(jīng)遠遠(yuan)超出了(′?｀*)財稅的和??運概念，下面就(′▽?zhuān)?談?wù)勎覀冊趯?shí)務(wù)咨詢(xún)中總結出來(lái)的大思一些思路???和經(jīng)驗。

一、樣設業(yè)模運營(yíng)營(yíng)模關(guān)于商業(yè)模式的計商主體思考

這種情況下，ˉ\_(ツ)_/ˉ最多可能出現三個(gè)主體：資產(chǎn)持有主體、式和商業(yè)式經(jīng)營(yíng)主體和運營(yíng)管理方主體??：

資產(chǎn)持有主體：酒店資產(chǎn)在誰(shuí)名下，模式模式誰(shuí)就是關(guān)于資產(chǎn)持有主體；

經(jīng)營(yíng)主體：酒店總要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)載體，而且作為酒店經(jīng)(jing)營(yíng)主體還需要辦理相關(guān)(guan)特種行業(yè)資質(zhì)，和運(????)未來(lái)獨立經(jīng)(′?｀)營(yíng)，大思獨立交稅；

運營(yíng)管理方主體：酒店運營(yíng)具有??很強的樣設業(yè)模運營(yíng)營(yíng)模專(zhuān)業(yè)性和(he)品牌要求，因此一般還會(huì )同運營(yíng)管理方合作，如萬(wàn)豪酒店管理公司等。

實(shí)務(wù)中三類(lèi)主體并不一定同時(shí)存在，最常見(jiàn)的有三種：

第一種，所(suo)有主體都是分離開(kāi)獨立存在的，如酒店資產(chǎn)在房地產(chǎn)??公司，酒店公司單獨存在，酒店運營(yíng)方為酒店公司服務(wù)。

第??二種，所有主體都是合ヽ(′▽?zhuān)?ノ并起來(lái)的，酒店資產(chǎn)在酒店公司，酒店運營(yíng)也是自己的團隊實(shí)施，沒(méi)有運營(yíng)公司輔助。

第三種，部分主體合并，部分主體ヾ(′▽?zhuān)??分(fen)離。如資產(chǎn)在房地產(chǎn)公司，酒店公ヾ(′▽?zhuān)??司和運營(yíng)公司合一；或者資產(chǎn)在酒店公司二者合一，運營(yíng)公司單獨存在。

二、最重要的決策：酒店資產(chǎn)放在地產(chǎn)公司還是剝離到酒店公司？

三、酒店資產(chǎn)剝離的設計思路

如果決定酒店資產(chǎn)剝離，可能的設計思路有三個(gè)：直接轉讓、對外投資或分立，這里的影響主要在于稅的不同，簡(jiǎn)單分析如下：

表面看分立是最合算的，但分ヽ(′▽?zhuān)?/立方案設計較為??復雜，因此要做到稅收優(yōu)化和落地兼顧，通常是在投資和分中選擇。

四、酒店租賃與裝修的設計思路

如果決定酒店資產(chǎn)不剝離，那就意味著(zhù)酒店房(fang)產(chǎn)必須租賃給酒店公司，這里對于租金與裝修的設計是需要注意的：

1、租金高了好還是低了好？

租金高，(′ω｀)更多的利潤會(huì )留在房地產(chǎn)公司，租金低，更多的利潤會(huì )留在酒店公司；還有租金高意味ヾ(＾-＾)ノ著(zhù)房產(chǎn)稅也就高；因此企業(yè)需要全面權衡租金高低單獨設計問(wèn)(′ω｀)題。

2、裝修放在(zai)酒店還是放在房地產(chǎn)公司？

裝修放在酒店，意味著(zhù)租金可以降低，反之如果放在房地產(chǎn)公司，酒店租賃的就是精裝修房，租金會(huì )更高；而且裝修放在哪邊最終對于稅的調整??力度也是有差別的(de)。

五、兩種非常獨特的設計思(T_T)路

很多時(shí)??候企業(yè)如(ru)果在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始開(kāi)發(fā)之前，甚至拿地之前就思考酒店的未來(lái)歸屬和運營(yíng)，那么還有兩種思路可供參考：

第一種思路，可以考慮先(xian)設置酒店公司直接單獨拿地，這樣從一開(kāi)始就將資產(chǎn)和未來(lái)經(jīng)營(yíng)合二為一，避免未來(lái)二次分??拆涉及的高額稅費；酒店自己拿地，自??己建設，未來(lái)建成后直接經(jīng)營(yíng)即可，簡(jiǎn)單易行。

第二種思路，房地產(chǎn)設立獨立項目公司來(lái)取得項目整個(gè)土地，包括開(kāi)發(fā)和酒店兩個(gè)部分，未來(lái)開(kāi)發(fā)部分對外轉讓?zhuān)频瓴糠殖恋碓诜???地產(chǎn)公司，銷(xiāo)售完畢后直接將房地產(chǎn)公司改ヽ(′ー｀)ノ為酒店公司，繼續運營(yíng)即可，這也是可以考慮的思路，但必須將前期開(kāi)發(fā)??部分徹底結束，避免兩種業(yè)務(wù)在一起相互干擾。